新华财经法兰克福8月26日电（记者 邵莉）一向以平稳著称的德国房价正在伴随欧元区不断加码的宽松货币政策加速上扬。周三的最新数据显示，即使在德国经济出现严重衰退的二季度，全国住宅价格的涨幅不减反增。分析人士指出，看不到尽头的低利率和量化宽松，让保守的德国人纷纷涌入商品住宅市场投资，就连严谨的德国政府也不再警告地产泡沫，然而地产收益加速下降已难以避免。

由于德国对地价、住宅租金价格长期执行严格的系统管控措施，其是发达经济体中房价偏低且长期稳定的国家。德国的住宅价格在本世纪初的十年中非常稳定，大多数年份的波幅不足1%，住宅市场里几乎看不到居民的投机行为。但最近的十年，德国房价开启了持续上涨的模式，特别是2015年以来，随着欧洲央行陆续开始采取负利率和购债等非常规的量化宽松货币政策后，住宅价格的年度涨幅显著扩大，近四年年均涨幅已经超过7%。

26日德国联邦统计局的快报数据显示，今年二季度德国住宅价格指数环比涨幅达1.4%，一季度为0.3%。德国媒体对此评论称，这个季度疫情让德国经济收缩了11%，但经济社会生活的全面停滞却没能让房价打一点折。

纽伦堡房地产公司的研究人员发现，二季度虽然新建住宅销量大减，但总的供应量没有变化，地产市场基本没有受到疫情的打击。而且与一季度相比，几乎所有德国大都市（除科隆外）住宅的平均销售价格都有所上升。但他们也表示，不能排除新一轮疫情到来，可能会造成房价的下跌。

来自咨询机构Empirica的房地产专家说，联邦政府的救助措施防止了租金的重大损失和大规模裁员。因此没有出现压低房产价格的紧急抛售局面。即使未来疫情的发展造成了房价的下跌，也只是暂时的。长期来看德国的住宅价格仍将继续上涨。“我们的公寓太少，建筑用地太少，特别是利率仍然很低。”

6月，德国建筑当局批准的公寓建造许可同比增长了22.4%。虽然这种强劲的增长主要因为疫情推延了此前建筑许可的发放。但整个上半年，批准开建的公寓数量与去年同期相比仍增长了7%。这也足以反映市场需求的旺盛。

有专家指出，多年来，已经批准但尚未开始或尚未完成的建设住宅的数量在德国一直在增加。这不是由于需求不足，而是由于行业技术工人短缺。这在一定程度上加速了房价的上涨。

尽管早在2016年德国政府就对国内房地产泡沫发出警告。但房价下跌的一幕始终没有发生，就连给全球经济造成重创的新冠疫情也丝毫没有影响德国房价的继续上涨。然而近期有研究表明，德国地产收益正在下降，风险增加。

租金和房价之间的差距正在扩大。来自德国Pfandbrief银行协会（VDP）的研究数据显示，在过去的十年里，德国前7大城市的住宅价格翻了一番。同期，租金只上涨了66%。

VDP基于德国市场真实交易数据的一项调查显示，近年来，房地产价格涨幅远远超过德国其他地区的慕尼黑、法兰克福等德国前7大城市的房价上涨正在放缓，价格涨幅开始低于平均水平。过去一年，大城市房价较上年同期上涨2.8%。以投资为目的公寓价格上涨了2.3%。

调查认为，德国住宅市场目前没有受到疫情的冲击，主要基于以下原因，一是由于扩张性货币政策的持续，国内外投资者仍热衷地产投资。另一方面，居民未来工作和收入状况的不确定性尚未对房价产生影响。疫情的进一步发展对地产市场的长期影响仍有待观察。